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Entenda o que é CRI e como investir

Conheça vantagens e riscos de investir nesse título de renda fixa de longo prazo.

Publicado em: 31 de janeiro de 2024

Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 10 minutos

Texto de: Time Serasa

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O CRI é um título de renda fixa que pode ser uma opção para diversificar a carteira de investimentos. Além de ter isenção de Imposto de Renda para pessoa física, os Certificados de Recebíveis Imobiliários também podem trazer vantagens para investidores de perfil conservador e moderado.

Por isso, entenda neste artigo o que é o título CRI, quais as vantagens, os riscos e como investir.

O que é CRI

CRI é a sigla de Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título de renda fixa de crédito privado disponível para investidores.

Os CRIs têm a função de representar uma futura promessa de pagamento em dinheiro no setor imobiliário.

Eis um exemplo: ao construir um novo edifício residencial, uma construtora ainda não recebeu todos os valores dos compradores dos apartamentos, pois a maior parte deles financiou o imóvel em centenas de parcelas. Então, com que dinheiro construir o prédio?

Nesse caso, a construtora vai atrás de uma empresa securitizadora, que transforma dívidas futuras em títulos de crédito.

Em outras palavras, a securitizadora adianta o valor total dos imóveis para a construtora finalizar a obra e, em seguida, divide o valor em títulos de renda fixa para disponibilizar a investidores. Esse valor adiantado pela securitizadora costuma ser menor para que ela tenha lucro, mas ainda assim é vantajoso para a construtora.

Na sequência, os investidores (pessoas físicas e jurídicas) podem comprar esses títulos de CRI, em troca dos ganhos de rentabilidade.

Então, resumindo: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras, que são instituições financeiras que reúnem recebíveis imobiliários e os transformam em títulos negociáveis no mercado.

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Principais características, vantagens e riscos do CRI

O CRI é um título de renda fixa de longo prazo. Suas principais características são:

Lastro imobiliário

Lastro imobiliário é um conjunto de recebíveis imobiliários que servem como garantia para a emissão de títulos de crédito, como os CRIs. Os CRIs são lastreados em recebíveis imobiliários, que podem ser de diferentes origens, como:

● financiamentos imobiliários, como financiamentos de imóveis residenciais, comerciais ou para construção;
● aluguéis de imóveis, como contratos de locação residencial ou comercial;
● outorgas de serviços imobiliários, como contratos de administração de condomínios ou gestão de imóveis.

Isenção de Imposto de Renda e IOF

Para pessoas físicas, os CRIs são isentos de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Rentabilidade

Um título CRI pode ter uma rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada. No caso da remuneração pré-fixada, o título pode ser atrelado à inflação ou pré-fixado sem correção pela inflação. Em título CRI pós-fixado, a rentabilidade é atrelada a uma taxa, como a Taxa Referencial (TR) ou CDI.

Prazo

Os CRIs têm prazos de vencimento longos, que variam de 4 a 15 anos. Os juros podem ser pagos tanto periodicamente quanto apenas no vencimento.

Liquidez

Os CRIs têm liquidez restrita no mercado secundário, ou seja, não são tão fáceis de serem negociados quanto outros títulos de renda fixa.

A liquidez do CRI é apenas no vencimento. Se o investidor quiser resgatar o dinheiro antes, precisará vender o papel a outro investidor, mas sem garantia de receber a rentabilidade acordada inicialmente.

Risco

Com os CRIs o investidor está sujeito ao risco de inadimplência do devedor dos recebíveis que lastreiam o título. Ou seja, o risco não é a falência da securitizadora, mas de inadimplência dos devedores dos financiamentos imobiliários.

Além disso, eles não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Valor mínimo de investimento

Apesar de não haver valor mínimo para investir em CRI, boa parte dos títulos variam entre R$5.000 e R$20.000. No entanto, é possível encontrar opções a partir de R$1.000.

Como investir em CRI

Existem duas maneiras de investir em CRI:

● Diretamente: o investidor compra o CRI diretamente da securitizadora que o emitiu. Para isso, é necessário abrir uma conta em uma instituição financeira que ofereça esse tipo de investimento.
● Indiretamente: o investidor compra cotas de um fundo de investimento que investe em CRIs. Essa é uma opção mais acessível, pois o investidor não precisa comprar um CRI inteiro, mas apenas uma cota do fundo.

Para investir em CRI diretamente, o investidor deve seguir os seguintes passos:

Abrir uma conta em uma instituição financeira que ofereça esse tipo de investimento.
Solicitar a reserva de CRIs à instituição financeira.
Efetuar o pagamento do valor do CRI.

Ao investir em CRI diretamente, o investidor deve analisar cuidadosamente as características do título e o risco envolvido. É importante verificar o lastro imobiliário do título, a qualidade da securitizadora que o emitiu e a rentabilidade oferecida.

Para investir em CRI indiretamente, o investidor deve seguir os seguintes passos:

Abrir uma conta em uma corretora de valores.
Pesquisar fundos de investimento que investem em CRIs.
Investir em cotas do fundo escolhido.

Ao investir em CRI indiretamente, o investidor deve analisar o histórico de rentabilidade do fundo, a taxa de administração cobrada pelo fundo e o risco envolvido.

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