Inflação do aluguel: entenda o IGP-M acumulado
O IGP-M acumulado é um índice bastante utilizado para reajuste do aluguel após o primeiro ano de contrato. Entenda como é feito o cálculo.
Publicado em: 06 de setembro de 2022.
Quem mora de aluguel sabe que todo ano é aquela angústia para calcular o reajuste do valor. Pela lei do inquilinato, a correção é feita em todo aniversário de assinatura de contrato. No país, o índice mais utilizado para esse tipo de negociação, que ganhou o apelido de “inflação do aluguel”, é o IGP-M acumulado em 12 meses.
Em 2021, o índice foi manchete de jornais, revistas e telejornais porque teve uma alta acumulada recorde. Influenciado pela alta do dólar, o IGP-M começou a trajetória ascendente ainda em 2020 na esteira da crise econômica provocada pela pandemia de covid-19. Mas foi em junho de 2021 que o indicador atingiu o pico de 40,6% em 12 meses.
Com essa alta, os contratos que vinham sendo negociados pelo índice IGP-M acumulado tiveram uma alta acentuada. Se o aluguel de um imóvel era de R$ 2.000, o reajuste elevaria a mensalidade para R$ 2.812 naquele mês, seguindo o IGP-M acumulado. O efeito foi uma renegociação em massa entre inquilinos e proprietários para alterar o índice ou fazer novo acordo.
A situação provocou uma proposta legislativa para estabelecer um teto para o reajuste dos aluguéis pelo IGP-M. O projeto de lei 26674.21 estabelece outro índice como parâmetro: o IPCA, ou índice de preços ao consumidor. Segundo a agência Câmara de Notícias, o debate ainda não chegou ao Senado Federal.
Como em junho de 2022 o índice acumulado em 12 meses estava em 10,70%, a questão perdeu urgência. No entanto, com os picos registrados em 2021, muitos contratos de aluguéis passaram a adotar outros índices para reajuste anual da mensalidade. A definição de porcentagem de ajuste ou índice tem de ser de comum acordo entre inquilinos e proprietários.
Também em 2022 a Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou o IVAR, o índice de variação de aluguéis residenciais. De janeiro a junho, a taxa acumulada foi 8,05%, considerando a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras – Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre.
O cálculo é realizado com base em informações anonimizadas de contratos de locação efetivamente assinados, novos ou renovados, e os respectivos reajustes anuais. Os dados são levantados pela FGV com empresas administradoras de imóveis. A ideia é que o índice seja mais próximo da realidade do mercado imobiliário e balize as políticas públicas do setor.
O que é o IGP-M, a inflação do aluguel
O IGP-M é a sigla para índice geral de preços-mercado (IGP-M). Concebido no final dos anos 1940 no Brasil, o indicador foi adotado para mensurar a variação de preços, considerando não apenas atividades econômicas e preços, mas também diferentes etapas do processo produtivo.
Hoje ele é mensalmente calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-IBRE). O IGP indica todo mês como está a atividade econômica do país, envolvendo os principais setores produtivos da indústria e serviços, por exemplo. O IGP possui três versões com distintos tempos de coleta de preços.
1) IGP-10: para esse indicador os preços são apurados entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês da coleta.
2) IGP-DI: este é o indicador que engloba o mês pelo calendário, ou seja, realiza a coleta do dia 1 ao dia 30.
3) IGP-M: o mais popular dos IGPs levanta os dados de variação de preços entre os dias 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de coleta.
O IGP-M é o mais popular dos IGPs porque traz parâmetros mais amplos para a economia brasileira. O índice mede a variação média de serviços e produtos que englobam vários setores da indústria e segmentos produtivos. O IGP-M é influenciado pela variação do dólar e pelos valores de commodities no mercado internacional.
O cálculo é feito pela média da inflação em grandes setores, o agronegócio, a indústria da transformação e mais as despesas das famílias. Porém, o cálculo também considera as despesas com materiais e serviços da construção e outros índices, como o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Como o IGP-M impacta no aluguel
Popularizado como inflação do aluguel, o IGP-M ainda é o parâmetro mais utilizado para contratos de locação, mesmo que haja outros índices e até a possibilidade de livre negociação entre proprietário e inquilino. O reajuste pode ser renegociado sempre no aniversário de contrato.
Reajuste do aluguel: como ficará em 2022
É importante prestar atenção nos contratos assinados para não ter problemas futuros. Esse tipo de planejamento precisa ser feito com atenção. Para o locatário é importante entender os índices de reajuste e negociar as variações, de acordo com o poder aquisitivo e renda. O planejamento é fundamental para honrar os compromissos.
Já o locador deve considerar a renda do locatário e o histórico de bom pagador. Basicamente, o proprietário cobra do inquilino o pagamento do aluguel, condomínio e IPTU em dia, o respeito às condições contratuais e o cumprimento dos prazos estipulados para desocupação antecipada ou acordada.
Esses pontos são bem importantes para evitar situações desagradáveis entre as duas partes envolvidas no contrato. Muitas das situações são mediadas por imobiliárias e resolvidas em acertos consensuais, mas há casos em que o conflito pode acabar em uma ação judicial de despejo movida pelo locador, normalmente por inadimplência.
Entenda como funciona o despejo por falta de pagamento
A falta de pagamento pode gerar transtornos para locador e locatário, portanto o pagamento dos compromissos em dia é sempre a melhor opção. Uma ação por inadimplência deixa o nome do locatário “sujo” no mercado e o imóvel associado a disputas judiciais. O melhor caminho, antes da ação judicial, é sempre a busca por um acordo.
