O que é a Cédula de Crédito Imobiliário e para que ela serve?
A Cédula de Crédito Imobiliário, também conhecida como CCI, é um tipo de investimento no mercado imobiliário representado por um título de crédito.
Publicado em: 08 de dezembro de 2021.
Um dos investimentos mais tradicionais que existem no Brasil é o investimento no mercado imobiliário. E uma dessas possibilidades diz respeito à CCI, que é a abreviação da Cédula de Crédito Imobiliário.
Para além da compra do imóvel em si, estratégia acessível a uma pequena parcela da população, tendo em vista o grande volume de dinheiro necessário, outras possibilidades de investimentos envolvendo imóveis passaram a existir.
A CCI nada mais é do que um título de renda fixa que tem por finalidade a cessão de um crédito imobiliário. É um investimento seguro, que não necessita de grandes somas, além de ser simples para ser negociada.
Como funciona uma Cédula de Crédito Imobiliário?
A Cédula de Crédito Imobiliário é um título que permite a antecipação dos valores a receber para companhias que atuam com comercialização imobiliária. O formato da CCI permite que o dinheiro seja recebido antes do prazo original, fazendo com que a empresa possa atuar em novos projetos e ganhar dinamismo na sua função.
Vamos a um exemplo para melhor compreensão:
Imagine que você resolva comprar um apartamento. Como não tem o dinheiro para pagar esse apartamento à vista, você resolve financiar o imóvel junto a uma instituição bancária. O financiamento será no valor de R$ 350.000 e será pago em 30 anos. Nesta operação, você é o devedor e a instituição bancária é a credora.
Mas a instituição bancária não quer esperar os 30 anos para receber esse crédito imobiliário, pois ela precisa de dinheiro agora para poder emprestar a outros clientes e fazer outros financiamentos. Desta forma, ela emite uma Cédula de Crédito Imobiliário, onde ela vende o direito de receber as parcelas desse crédito a uma terceira pessoa.
E essa terceira pessoa pode ser uma outra instituição financeira, uma securitizadora ou qualquer outro credor hipotecário, que vai antecipar à instituição credora original os recebíveis que ela demoraria 30 anos para receber.
Como funciona a emissão de uma CCI?
Como a Cédula de Crédito Imobiliário é considerada um título de crédito de renda fixa, ela faz parte da categoria de ativos financeiros. Sendo assim, tanto o seu registro quanto a sua comercialização são realizados na B3, a Bolsa de Valores brasileira.
A sua emissão pode ser fracionada a vários compradores ou pode também ser comercializada de forma integral pelo credor. Pode se referir a apenas parte do crédito a receber ou ao seu valor total.
E também pode ser emitida com ou sem garantia, no modo cartular ou escritural, lembrando que caso o crédito imobiliário seja assegurado por um direito real, deverá ser realizada a averbação no Registro de Imóveis.
Uma boa notícia é que, a partir de 2020, a B3 concedeu a autorização para a emissão digital das CCIs, permitindo um processo que eliminou o uso do papel.
O processo de registro das operações já é permitido em meio eletrônico, permitindo que todo o trâmite de emissão do ativo até a entrada do título no cartório de imóveis possa ser feito em um único dia, mesmo em situações em que clientes, imóveis e o credor estejam em diferentes estados.
Isso faz com que haja diminuição dos custos e do tempo de emissão e registros dos ativos.
E qual a vantagem para quem compra uma CCI?
Esse é um investimento que também é muito interessante para pessoa física que quer investir no setor imobiliário. Além de garantir ao investidor o recebimento de uma renda durante determinado período de tempo, é possível adquirir uma CCI por um valor menor que em relação a outras modalidades de investimento.
Assim como em qualquer investimento em um título de renda fixa, quem compra uma CCI ganha o direito de receber uma taxa de juros pela operação. É dessa maneira que a instituição vendedora remunera o comprador pela antecipação do seu crédito.
E essa remuneração através dos juros pode se dar de forma pré ou pós-fixada.
Em uma taxa prefixada, o comprador de uma Cédula de Crédito Imobiliário já sabe o quanto vai receber no momento da compra do título. E essa taxa de juros permanece inalterada até o fim do contrato, independentemente da situação econômica ou política do país.
Já uma taxa pós-fixada é atrelada a algum indicador econômico, como a taxa Selic ou o CDI, por exemplo, e a remuneração fica condicionada à variação desses indicadores. Então, se a taxa de juros for atrelada à taxa Selic, que é a taxa base da economia brasileira, todas as vezes que a Selic subir, os juros serão maiores; todas as vezes que a Selic diminuir, os juros serão mais baixos.
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É importante deixar claro que, apesar da Cédula de Crédito Imobiliária ser um investimento em renda fixa, não existe a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que é uma entidade privada e sem fins lucrativos que funciona como uma espécie
de seguro para os investidores: ele protege o patrimônio de clientes que investem em até R$ 250 mil caso o banco ou instituição financeira quebre.
Anuência do devedor
Como não existe nenhum impacto sobre o contrato firmado entre quem financiou o imóvel (devedor) e a instituição bancária original, a emissão de uma CCI independe da anuência ou concordância do devedor.
A parte devedora continua com a sua obrigação de pagar as parcelas durante os 30 anos do financiamento, prazo que demos no nosso exemplo. A única alteração será a parte que receberá o dinheiro. O pagamento da dívida vai sendo encaminhado para quem investiu na compra do título, e não para o banco. Mas isso não altera a rotina do devedor.
Maior liquidez para o mercado imobiliário
A Cédula de Crédito Imobiliário é um importante instrumento que permite maior liquidez e volume de negociação para o mercado imobiliário. Possibilita o fortalecimemento do setor à medida que permite às empresas maior giro de capital, concedendo a elas maior rapidez na atuação de novos projetos.
Representa também um investimento de baixo risco para o investidor, sendo considerada um investimento seguro, barato e de simples negociação.
E você, já pensou em investir no setor de imóveis através de uma Cédula de Crédito Imobliário?
