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O Que Sao Fundos De Investimentos Imobiliarios

Fundo imobiliário: o que é e como investir

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são uma alternativa acessível de investimento no mercado imobiliário.

Atualizado em: 23 de janeiro de 2025

Categoria Carteira DigitalTempo de leitura: 8 Minutos

Texto de: Time Serasa

Casa de brinquedos cor-de-laranja sentada sobre pilhas de moedas: conceito de seguro e imobiliário

Ao pensar em investir em imóveis, a primeira ideia que vem à cabeça é comprar uma casa, um apartamento ou terreno. Porém, existe uma maneira de realizar este investimento de forma mais barata através dos fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários e como eles funcionam?

Os fundos de investimento imobiliários (FII) são uma forma de investimento coletivo que permite que as pessoas invistam em diversos imóveis ou ativos relacionados ao mercado imobiliário. Dessa forma, não há necessidade de comprar um imóvel.

Por ser um investimento coletivo, o FII também é conhecido como "condomínio de investidores". No grupo, cada investidor possui cotas de um fundo imobiliário, e recebe os lucros dos imóveis de acordo com as cotas que possuem.

O fundo é administrado por uma equipe especializada, que investe o dinheiro dos cotistas em diversos imóveis ou ativos imobiliários. As cotas de FII, inclusive, são negociadas na Bolsa de Valores brasileira (B3), podendo ser compradas e vendidas como uma ação.

Os principais tipos de fundos imobiliários são:
●Fundos de tijolo: o patrimônio do fundo é investido diretamente em imóveis, geralmente comerciais, e a rentabilidade é proveniente dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
●Fundos de papel: também chamados de fundos de recebíveis, o patrimônio é aplicado em títulos vinculados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
●Fundos híbridos: combinam as características dos fundos de tijolo e de papel. É considerada uma opção flexível para diferentes perfis de investidores.
●Fundos de fundo: o patrimônio é investido em cotas de outros tipos de fundos imobiliários.
●Fundos de desenvolvimento: o seu foco é na construção e desenvolvimento de novos imóveis. Esse tipo é recomendado para os investidores de perfil agressivo.

Vantagens e riscos de investir em fundos imobiliários

Investir em fundos imobiliários pode ser uma ótima opção para diversificar a carteira de investimentos e obter renda passiva. Mas, como qualquer investimento, existem vantagens e riscos a serem considerados antes de tomar a decisão.

Vantagens em investir em FII:

● Vantagem fiscal: os rendimentos distribuídos para os investidores são isentos de imposto de renda.
● Investimento inicial baixo: é possível encontrar cotas por mais ou menos R$ 100, valor bem abaixo do necessário para comprar um imóvel.
● Renda passiva: a maioria dos FIIs distribui seus rendimentos de forma mensal ou trimestral.
● Liquidez: pelo fato das cotas serem negociadas na Bolsa, é fácil comprá-las e vendê-las quando for necessário.
● Oportunidade de investir em grandes empreendimentos: por um valor baixo, é possível investir em shoppings, bancos, hospitais e outros empreendimentos através dos fundos imobiliários.
● Praticidade: não é preciso lidar com as burocracias que envolvem a compra de um imóvel.

Importante: apesar do rendimento dos fundos imobiliários serem isentos de imposto de renda, o imposto incide sobre eventual ganho de capital com a variação das cotas.

Riscos de investir em FII:

● Risco de mercado: por ser um investimento de renda variável, o rendimento do fundo imobiliário pode ser menor de acordo com a volatilidade da Bolsa.
● Risco de liquidez: não ter pessoas interessadas em comprar a cota que se deseja vender ou realizar a venda em um momento de desvalorização pode afetar o rendimento.
● Risco de crédito: nas chamadas "FIIs de tijolo", a inadimplência dos locatários pode afetar o rendimento.
● Risco de concentração: alguns fundos podem ter uma concentração de ativos de um único imóvel, o que aumenta o risco de baixo rendimento caso ocorram problemas específicos nele.
● Risco de gestão e administrador: o desempenho do fundo também depende da equipe de gestão.

Por estas razões, o fundo de investimento imobiliário é indicado para investidores de perfis moderado e agressivo.

Como investir em um fundo imobiliário?

Antes de investir em FII, reflita sobre os objetivos que possui com esse tipo de investimento, se ele é adequado à sua situação financeira e ao perfil de investidor que possui.

Existem duas maneiras de investir em FII:
● Participando de uma oferta pública: o investidor reserva as novas cotas de um fundo imobiliário.
● Através da Bolsa: o investidor compra cotas negociadas diretamente na Bolsa, utilizando o Home Broker ou um intermediário.

Independente da forma, é necessário seguir os seguintes passos para começar a investir em fundos imobiliários:

1 - Encontre uma corretora

Pesquise e escolha uma corretora que ofereça negociação de fundos imobiliários. Leve em consideração os relatos dos clientes, a reputação da empresa e se a plataforma é intuitiva para usar. Ao fazer a escolha, siga os procedimentos necessários para abrir uma conta.

Observação: alguns bancos e instituições financeiras possuem uma área de investimentos em seu aplicativo ou internet banking. Cheque para saber se o seu banco oferta fundos imobiliários entre os ativos de investimentos.

2 - Informe-se sobre os custos

Verifique o valor da taxa de corretagem cobrada pela corretora e demais custos que podem ser cobrados na negociação dos fundos imobiliários.

3 - Estude sobre o assunto

Informe-se o máximo possível sobre fundos imobiliários para aprender seus diferentes tipos, indicadores e fundamentos. Ao escolher uma FII para investir, pesquise sua qualidade, liquidez, riscos, gestão e histórico de distribuição dos dividendos. Quanto mais souber sobre FIIs antes de investir, melhor.

4 - Comece a investir

Defina o valor inicial e das aplicações futuras. O importante é que o dinheiro utilizado em investimentos não faça falta no orçamento mensal. Compre as cotas que deseja e monitore regularmente a performance do investimento realizado.

5 - Acompanhe o mercado

Leia notícias e relatórios sobre o mercado financeiro — especialmente sobre fundos imobiliários — para tomar decisões mais assertivas e mudar de planos, caso seja necessário.

6 - Considere a ajuda de um especialista

Em caso de dúvidas sobre fundos imobiliários, como começar ou em quais tipos investir, consulte um profissional da área de investimentos. Tome cuidado com pessoas que prometem ganhos altos em pouco tempo.

Ferramentas para análise de fundos imobiliários

As corretoras costumam ter em suas plataformas diferentes ferramentas para analisar os investimentos nos fundos imobiliários, como:

● Séries históricas completas.
● Ferramentas de composição e de movimentação percentual dos ativos.
● Documentos oficiais.
● Relatórios.
● Planilhas personalizadas.
● Novas emissões de fundos imobiliários.

Neste caso, é importante se informar com as empresas sobre as ferramentas disponíveis e qual o papel de cada uma na análise dos ativos.

Fora das corretoras, os sites Investidor 10, Clube FII, Status Invest, fiis, Funds Explorer e B3 apresentam informações atualizadas dos fundos imobiliários. Assim, é possível acompanhar os FIIs através de:

● Índice IFIX: indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.
● Quantidade de fundos emitidos.
● Eventos e comunicados.
● Lista de ativos em alta, em baixa e de dividendos.
● Títulos com mais cotistas/acionistas.
● Lista de FIIs mais populares, com maior liquidez diária e maior percentual em caixa.
● Notícias do segmento.

Outros tipos de conteúdo, como vídeos, podcasts, artigos, entre outros.

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