FII: o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários?

Existem 3 tipos de fundos imobiliários: fundos de tijolo, fundos de papel e fundos híbridos. 

Fundos de tijolo: o patrimônio do fundo é investido diretamente em imóveis ou grupo de imóveis, geralmente comerciais, e a rentabilidade vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos. A receita com o aluguel dos imóveis vai para o patrimônio do fundo e é dividida com os investidores, na proporção das cotas de cada um, sob a forma de dividendos. 

Fundos de papel: também chamados de fundos de recebíveis, aplicam seu patrimônio em títulos vinculados ao mercado imobiliário, que representam direitos de crédito imobiliário. 

Fundos híbridos: aplicam seu patrimônio tanto em imóveis quanto em papéis atrelados ao mercado imobiliário. 

Fundos de tijolo 

Os fundos de tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos. 

O principal objetivo dos FIIs de tijolo é fazer os imóveis gerarem renda mensal por meio do aluguel. Porém, eles também podem ganhar com a valorização do imóvel alugado, vendendo-o quando ele estiver com um preço maior que o da aquisição.  

Uma das vantagens é que são extremamente acessíveis. É possível comprar cotas de FIIs com valores inferiores a R$100. Quem poderia imaginar investir no mercado imobiliário com essa quantia? E mais: sem preocupaçãoes com inquilinos, condomínio, IPTU, reformas etc.  

Os FIIs de tijolo podem ter diversas estratégias. Cada gestor escolhe onde investir o patrimônio do fundo (respeitando sempre o regulamento). Aqui estão alguns dos principais setores de investimento: 

• • lajes corporativas; 
• • galpões logísticos; 
• • shopping centers; 
• • agências bancárias; 
• • segmento educacional. 

Lajes corporativas 

As lajes corporativas são edifícios destinados a escritórios ou salas comerciais de alto padrão. Os principais prédios estão localizados no estado de São Paulo, mas os fundos podem investir em imóveis espalhados por todos os estados do país.  

Os principais requisitos desses imóveis dizem respeito à boa localização, vagas de garagem, infraestrutura e tecnologia de ponta para acomodar funcionários em suas instalações. São locações ou arrendamentos que visam grandes empresas ou repartições públicas. 

Galpões logísticos 

Um galpão logístico é um espaço destinado ao desenvolvimento de operações logísticas, utilizados por empresas, especialmente para armazenagem, distribuição, separação e recebimento de produtos que serão distribuídos para diversas localidades.  

Shopping centers 

Os FIIs de shopping podem ter apenas um ou vários shoppings em seu patrimônio. Dependendo do tamanho do shopping, podem existir dezenas ou centenas de inquilinos, o que proporciona alto grau de diversificação. Isso dilui o risco dos espaços que ficam sem alugar. 

Os FIIs de shopping ganham dinheiro com a locação de espaços para lojistas, prestadores de serviços e outros tipos de inquilinos. 

Agências bancárias 

Os FIIs de agências bancárias são fundos que investem o dinheiro dos cotistas no aluguel de um imóvel ou terreno que servirá como uma agência bancária. Isso porque a maioria dos imóveis dos bancos não são próprios: eles alugam.  

Segmento educacional 

OS FIIS do setor educacional têm imóveis que geralmente são construídos sob medida para as instituições de ensino. Um fator importante é a localização dos imóveis, pois as faculdades atraem um grande fluxo de pessoas e, por isso, precisam estar em um endereço estratégico. Uma vantagem é que as principais empresas educacionais têm baixo risco de se tornarem inadimplentes, o que deixa o investimento mais sólido. 

Fundos de papel 

Como foi dito, os fundos de papel investem em recebíveis imobiliários e os principais títulos dessa categoria são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Hipotecárias (LH). 

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) 

É um título de renda fixa em que uma securitizadora antecipa crédito para construtoras e incorporadoras para a construção de imóveis. A securitizadora transforma negócios feitos a prazo em títulos negociados à vista pelo mercado. Esses ativos securitizados são então oferecidos aos investidores. 

LCI (Letras de Crédito Imobiliário) 

As LCIs são títulos oferecidos por instituições financeiras para oferecerem empréstimos ao setor imobiliário. O investidor empresta dinheiro e recebe o pagamento de juros sobre o valor investido. 

LH (Letras Hipotecárias) 

Por fim, as LHs (letras hipotecárias) são títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras para usarem como recursos para hipotecas.  

As LHs são destinadas exclusivamente às operações de hipotecas e as LCIs financiam outros tipos de projetos do setor. 

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