Financiamento imobiliário: como comprar imóvel mesmo sem dinheiro guardado

O financiamento imobiliário é uma maneira de facilitar a compra de um imóvel mesmo quando o comprador não tem dinheiro de reserva suficiente para pagar à vista

Autor: Fabiana Moreira

Publicado em 17 de outubro de 2022

Um dos principais sonhos da população brasileira é ter a desejada “casa própria”. Como os imóveis têm valor elevado, a principal alternativa é o financiamento imobiliário, também algo muito presente no país.

Apesar de facilitar a aquisição da casa própria, é bom lembrar que todo financiamento é concedido sob o modelo de cobrança de juros, o que acaba alterando o valor do imóvel.

Neste artigo, o foco é financiamento imobiliário: o que é necessário para fazer um financiamento, quais os riscos e as principais vantagens e benefícios.

O que é e como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento nada mais é que um contrato de crédito. A instituição financeira que concede o financiamento compra o bem, pagando o valor da venda à vista ao proprietário.

Com esse procedimento, a instituição passa a ser a nova proprietária do bem, permitindo à pessoa que solicitou o financiamento pagar o valor da venda em parcelas, ao longo dos anos, arcando com os juros estabelecidos no contrato de financiamento. A depender do tipo de contrato, as parcelas poderão ser pagas em 10, 20, 30 e até 40 anos.

Quanto mais longo for o contrato de financiamento, mais juros serão cobrados. O montante total a ser pago pode chegar ao dobro ou triplo do valor do bem financiado. Além dos juros, há também outras taxas atreladas aos contratos de financiamento imobiliário.

Empréstimo e financiamento são a mesma coisa?

Não. Empréstimo e financiamento são modalidades de crédito diferentes.

Em um empréstimo não há necessidade de justificar a destinação do dinheiro: quem tomou dinheiro emprestado pode fazer o que bem entender com o recurso.

Em um financiamento, o dinheiro somente pode ser utilizado para a compra do bem específico – no caso, o imóvel.

Tipos de financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário pode ser feito com instituições financeiras, como bancos, ou direto com a própria construtora.

Modalidades de financiamento mais utilizadas:

1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Criado em 1964 com o objetivo de diminuir o déficit habitacional do país, é um dos sistemas de financiamento mais utilizados, com juros limitados a 12% ao ano.

As condições do imóvel a ser financiado são:

• valor máximo de R$ 1,5 milhão;

• ser residencial;

• estar localizado em perímetro urbano;

• estar localizado na cidade em que o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano;

• pode ser imóvel novo ou já construído.

O SFH permite que até 80% do valor do imóvel seja financiado.

O financiamento pode ter o prazo máximo de 35 anos e o interessado não pode ter restrições nos cadastros de crédito nem junto à Receita Federal.

1. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Com regras mais abrangentes, o SFI também foi criado pelo Governo Federal. Ele inclui quase todos os tipos de imóveis, porém tem a desvantagem de ter juros mais altos.

Em compensação, cliente e instituição financiadora estão mais livres para negociações. Pessoas jurídicas também podem se utilizar desse tipo de financiamento e o imóvel pode ser tanto residencial como comercial, ou mesmo estar em zona rural ou industrial.

Importante: desde agosto de 2021 o saldo do FGTS pode ser usado nesse tipo de financiamento para quitar ou amortizar prestações do imóvel, caso este seja utilizado para a própria residência e desde que observados alguns requisitos.

O prazo de quitação pode chegar a 35 anos, mas não existe valor máximo do imóvel como condição para o contrato de financiamento.

Outras possibilidades para quem quer comprar um imóvel

Ainda que não se tenha o valor total do imóvel para comprá-lo à vista, o financiamento imobiliário não é a única saída.

1. Consórcio

Espécie de “financiamento coletivo”, é geralmente mais barato, uma vez que não há tomada de crédito de nenhuma instituição. Como não existe o crédito, também não há que se falar em juros, apesar de haver taxa de administração e, em alguns casos, taxa de adesão.

A desvantagem é que não há prazo definido para a compra do imóvel: assim, às vezes o interessado precisará arcar com as parcelas do consórcio mais o aluguel da sua própria residência. Ou seja, acaba sendo uma opção inviável para quem tem pressa na compra do bem.

1. Empréstimo com garantia

Caso o interessado já tenha um imóvel, ele pode solicitar um empréstimo com garantia. Esse tipo de empréstimo funciona como uma troca: o valor é concedido em troca da propriedade do bem imóvel. Como existe o bem que garante o pagamento do empréstimo, os juros são bem mais baratos do que um empréstimo pessoal, por exemplo.

1. Empréstimo para negativado

Caso o interessado na compra do imóvel tenha algum tipo de restrição em seu nome, não conseguirá aprovação para um financiamento imobiliário. Uma alternativa é recorrer a um empréstimo para negativado. Mas cuidado: é uma das modalidades de empréstimo mais caras que existem.

Para saber qual o melhor tipo de crédito para adquirir um imóvel é recomendado fazer simulações.

Como obter crédito para a compra de um imóvel

Quem está projetando tomar crédito para comprar um imóvel deve se preparar: em um financiamento imobiliário cerca de 30% da renda mensal familiar pode ficar comprometida por um longo período.

Ciente disso, e para se precaver, as instituições que oferecem crédito analisam detalhadamente a proposta de financiamento feita pelo cliente para verificar se terá condições de pagar as parcelas.

Além de analisar toda a documentação com bastante cuidado, uma das análises feitas pelas instituições leva em consideração o histórico da pontuação de crédito de quem pretende financiar o bem.

O Serasa Score é a pontuação de crédito que vai de 0 a 1.000 e indica as probabilidades de o consumidor pagar as contas em dia. Quanto mais alta for a pontuação, mais chances o interessado terá de conseguir crédito.