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Hipoteca E Alienacao Fiduciaria

Entenda a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

Aprenda a distinção entre hipoteca e alienação fiduciária e tome a melhor decisões nas transações imobiliárias.

Publicado em: 16 de outubro de 2023

Categoria Negociar dívidaTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Corretor de imóveis discute sobre os termos do contrato de compra e venda de casa e pede que o cliente assine os documentos para fazer o contrato legalmente, venda de imóveis, locação, hipoteca e seguro residencial.

No mercado imobiliário, diversas questões jurídicas demandam atenção especial. Entre elas, destacam-se dois tipos de garantias amplamente utilizados: a hipoteca e a alienação fiduciária. Embora pareçam conceitos similares à primeira vista, compreender suas sutis diferenças é fundamental para quem tem interesse em financiar imóvel ou deixá-lo como garantia em operações de crédito.

A hipoteca e a alienação fiduciária são formas de garantia real frequentemente empregadas em contratos de empréstimos, financiamentos e negócios imobiliários. No entanto, essas garantias têm nuances distintas que podem ter impactos significativos em situações práticas.

Este artigo explica de forma abrangente as diferenças fundamentais entre hipoteca e alienação fiduciária, fornecendo uma compreensão sólida desses conceitos e suas implicações no contexto do mercado imobiliário brasileiro.

Assista | Serasa Responde: empréstimo com garantia

Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

A diferença fundamental entre hipoteca e alienação fiduciária está na natureza da garantia e na transferência da propriedade do imóvel:

Hipoteca

Na hipoteca, o devedor (ou hipotecante) oferece um imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento. O imóvel permanece registrado em nome do devedor, o que significa que ele mantém a propriedade legal.
O credor hipotecário tem um direito de garantia sobre o imóvel, o que significa que, em caso de inadimplência do devedor, o credor pode executar a dívida, em regra, por meio de um processo judicial. Isso envolve a venda do imóvel hipotecado para pagar a dívida.
O devedor continua a deter a posse direta do imóvel e é responsável por sua manutenção e despesas enquanto a hipoteca estiver ativa.
A hipoteca é uma garantia comum em transações imobiliárias, especialmente em financiamentos de longo prazo.

Alienação fiduciária

Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel para o credor (fiduciário) como garantia do empréstimo ou financiamento. Essa transferência é condicional e resolúvel, ou seja, a propriedade volta automaticamente ao devedor quando a dívida é quitada.
Se o devedor não pagar a dívida, o credor pode tomar posse do imóvel de forma extrajudicial, sem a necessidade de um processo judicial. Isso é conhecido como "consolidação da propriedade" e pode levar à venda do imóvel em leilão para pagar a dívida.
O devedor mantém a posse direta do imóvel, mas a propriedade fica com o credor até que a dívida seja paga integralmente.
A alienação fiduciária é frequentemente usada em financiamentos, como empréstimos para aquisição de veículos ou imóveis por meio de instituições financeiras.

Em resumo, enquanto a hipoteca mantém a propriedade do imóvel com o devedor e envolve um processo judicial em caso de inadimplência, a alienação fiduciária transfere temporariamente a propriedade ao credor e permite a recuperação do imóvel de forma extrajudicial. A escolha entre essas garantias depende da natureza do contrato e das preferências das partes envolvidas.

É possível hipotecar um imóvel com alienação fiduciária?

Não, não é possível hipotecar um imóvel que já esteja sob o regime de alienação fiduciária. A razão para isso está na natureza desses dois tipos de garantia imobiliária e nas restrições legais envolvidas.

Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel para o credor (fiduciário) como garantia de uma dívida. A propriedade volta automaticamente ao devedor quando a dívida é quitada, mas enquanto a dívida existir o credor tem a propriedade do imóvel resolúvel.

Na hipoteca, o devedor (ou hipotecante) mantém a propriedade legal do imóvel, mas oferece o imóvel como garantia para um empréstimo ou dívida. Em caso de inadimplência, o credor hipotecário pode tomar posse do imóvel e vendê-lo para quitar a dívida.

A legislação brasileira não permite que o mesmo imóvel seja dado em garantia tanto por hipoteca quanto por alienação fiduciária ao mesmo tempo. Isso ocorre porque a alienação fiduciária envolve a transferência temporária da propriedade para o credor, enquanto a hipoteca não transfere a propriedade, apenas estabelece um direito de garantia.

Portanto, se um imóvel já estiver sob o regime de alienação fiduciária, não é possível hipotecá-lo. A escolha entre essas formas de garantia deve ser feita no momento da contratação do financiamento ou empréstimo imobiliário, e ambas têm implicações legais específicas que precisam ser consideradas pelos envolvidos.

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Financiamento e hipoteca: qual a relação?

Um financiamento é um acordo em que uma instituição financeira empresta dinheiro a uma pessoa ou empresa, denominada devedor, com a expectativa de que esse valor seja pago de volta ao longo do tempo com juros. No contexto de financiamento imobiliário, o processo envolve a compra de um imóvel com fundos emprestados e a garantia legal está relacionada ao próprio imóvel.

Aqui estão as principais etapas do financiamento imobiliário e a garantia legal associada:

Passo 1: solicitação do financiamento

● O interessado em adquirir um imóvel solicita o financiamento a uma instituição financeira, como bancos.
● A instituição financeira avalia a capacidade de pagamento do solicitante, considerando sua renda, histórico de crédito e outras informações financeiras.

Passo 2: pré-aprovação e avaliação do imóvel

● Após análise preliminar, o banco pode conceder uma pré-aprovação ao solicitante, indicando o valor máximo que ele está disposto a emprestar.
● O imóvel desejado passa por uma avaliação para determinar seu valor de mercado. Isso é importante para o banco, pois ele usará o imóvel como garantia.

Passo 3: contrato de financiamento

● Com a pré-aprovação e a avaliação do imóvel concluídas, o próximo passo é a assinatura do contrato de financiamento.
● O contrato estabelece os termos do financiamento, incluindo a taxa de juros, o prazo de pagamento e as obrigações do devedor e do banco.

Passo 4: registro da garantia legal

● A garantia legal em um financiamento imobiliário geralmente é uma hipoteca ou alienação fiduciária.
● A hipoteca envolve o registro de um direito de garantia sobre o imóvel no cartório de registro de imóveis. Isso significa que o banco tem um direito sobre o imóvel caso o devedor não pague a dívida.
● Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida temporariamente para o banco como garantia, com a condição de que ela seja devolvida ao devedor quando a dívida for quitada.

Passo 5: liberação dos fundos e aquisição do imóvel

● Após a assinatura do contrato e o registro da garantia legal, o banco libera os fundos do financiamento.
● O devedor usa esses fundos para adquirir o imóvel.

Passo 6: pagamento das parcelas

● O devedor deve pagar parcelas mensais ao banco, incluindo o principal e os juros.
● O pagamento é feito ao longo do prazo estipulado no contrato.

Passo 7: liquidação do financiamento

● Quando todas as parcelas são pagas integralmente, o financiamento é liquidado e o devedor se torna o proprietário absoluto do imóvel.

Passo 8: em caso de inadimplência

● Se o devedor deixar de pagar as parcelas, o banco tem o direito de executar a garantia legal (hipoteca ou alienação fiduciária) e tomar posse do imóvel para vendê-lo e recuperar o valor emprestado.

Portanto, a garantia legal em um financiamento imobiliário é a proteção que o banco tem sobre o imóvel como forma de assegurar que o valor emprestado seja recuperado, caso o devedor não cumpra com suas obrigações de pagamento. A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária depende das negociações e acordos entre as partes envolvidas.

O que pode ser dado em hipoteca

Em termos gerais, a hipoteca é um instrumento legal que permite que um imóvel seja oferecido como garantia em uma transação financeira, geralmente um empréstimo ou financiamento.

Os bens que podem ser dados em hipoteca são regulamentados principalmente pelo Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.473 e seguintes, bem como por leis especiais que tratam de situações específicas.

No contexto de bens passíveis de hipoteca, consideram-se principalmente os seguintes tipos de propriedades e ativos:

Imóveis: a hipoteca de imóveis é a forma mais comum de garantia. Isso inclui casas, apartamentos, terrenos, edifícios comerciais e industriais, entre outros tipos de propriedades.
Acessórios dos imóveis: itens que estejam ligados à estrutura do imóvel e que não podem ser removidos sem causar danos significativos ao imóvel. Isso pode incluir sistemas de aquecimento, ar-condicionado, sistemas elétricos e hidráulicos incorporados ao imóvel.
Domínio direto e útil: em alguns casos, é possível hipotecar tanto o domínio direto quanto o útil de uma propriedade. O domínio direto refere-se à propriedade plena do imóvel, enquanto o domínio útil é o direito de usar e gozar do imóvel.
Estradas de ferro: em determinadas situações, estradas de ferro também podem ser oferecidas em hipoteca.
Recursos naturais: alguns recursos naturais, como minerais, árvores e outros elementos, podem ser hipotecados, desde que estejam localizados no imóvel oferecido como garantia.
Navios e aeronaves: embora menos comuns, navios e aeronaves também podem ser hipotecados em casos específicos, geralmente quando são parte de transações comerciais.
Direitos de uso especial para fins de moradia: em alguns casos, os direitos de uso especial para fins de moradia podem ser dados em hipoteca. Isso geralmente envolve o direito de ocupar e residir em determinada propriedade.
Direitos reais de uso: além dos direitos de propriedade, os direitos reais de uso, como o usufruto, podem ser hipotecados, desde que estejam legalmente registrados.

É importante destacar que as instituições financeiras geralmente têm suas próprias políticas e critérios para aceitar determinados tipos de propriedades como garantia em transações de hipoteca.

Em conclusão, compreender a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária é fundamental para quem está envolvido em transações imobiliárias ou financeiras. Enquanto ambos os conceitos envolvem o uso de um imóvel como garantia, suas nuances e implicações legais são distintas.

A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária depende das necessidades e preferências das partes envolvidas em uma transação. Cada uma dessas garantias tem vantagens e desvantagens, e a decisão deve ser baseada em fatores como finalidade da transação, termos do contrato e requisitos legais locais.

Independentemente da escolha, é essencial entender completamente os termos do contrato, buscar orientação jurídica quando necessário e cumprir com as obrigações financeiras para garantir uma transação bem-sucedida e evitar problemas legais no futuro.