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Hipoteca: entenda como funciona esse tipo de empréstimo

Conheça esse tipo de empréstimo e saiba se vale a pena utilizá-lo.

Atualizado em: 21 de fevereiro de 2024

Categoria Negociar dívidaTempo de leitura: 10 minutos

Texto de: Time Serasa

Imóveis, chaveiro com símbolo de casa. Calculadora com finanças em branco.

Existem diferentes modalidades de empréstimo disponíveis no Brasil, e uma delas é a hipoteca. Mesmo não sendo tão comum, ela pode ser uma opção vantajosa para conseguir juros mais baixos e condições facilitadas.

Entenda o que é hipoteca, para que serve, como funciona e os tipos que existem hoje no país.

O que é hipoteca

Hipoteca é um tipo de garantia fornecida em uma operação de empréstimo ou financiamento. Ela acontece quando uma pessoa oferece sua própria casa ou apartamento para conseguir um empréstimo com condições facilitadas, como juros menores e prazos mais longos.

Assim, para aumentar as chances de obter esse crédito, ela coloca seu imóvel próprio como a principal garantia de que fará o pagamento em dia. Isso dá segurança ao banco e faz com que ele libere condições mais vantajosas. Afinal, sabe que está lidando com um bem valioso da pessoa e ela fará um esforço para não correr o risco de perdê-lo.

Diversos tipos de imóveis podem ser hipotecados, como:

  • ● residenciais, como casas e apartamentos;
  • ● rurais;
  • ● terrenos;
  • ● comerciais;
  • ● lotes;
  • ● galpões.

Assista | O que é empréstimo com garantia de imóvel?

Como funciona a hipoteca

Quando a pessoa decide fazer uma hipoteca para conseguir crédito, o imóvel em questão permanece em seu nome e pode continuar sendo utilizado normalmente. O que muda na prática é que passa a haver o risco de perdê-lo em caso de não pagamento do empréstimo. Se as parcelas deixarem de ser pagas, o banco poderá tomar o imóvel para obter os valores em aberto.

Para que essa garantia seja válida, a operação é registrada na matrícula do bem, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Essa anotação permanece lá até a quitação total da dívida. Quando isso acontecer, basta dar baixa e retirar a garantia.

Por outro lado, se a pessoa se tornar inadimplente durante a vigência do empréstimo, o banco pode entrar com uma ação judicial para requerer a propriedade do bem. Com isso, ele tem autorização para vendê-lo e utilizar o valor obtido para pagar as parcelas em aberto.

A hipoteca, no entanto, é raramente utilizada no Brasil e poucos bancos ainda trabalham com essa modalidade. Isso porque ela envolve muitas barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável para o credor. Em vista disso, houve a migração para outros tipos de empréstimo com garantia de imóvel. O mais conhecido deles é a alienação fiduciária.

Leia também | Alienação fiduciária: tudo o que você precisa saber sobre ela

Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

A alienação fiduciária é a opção mais utilizada para empréstimo com garantia de imóvel que existe no Brasil. Isso porque, em caso de inadimplência, o processo de recuperação dos valores e retomada do imóvel é mais simples e rápido.

Na modalidade de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o banco durante todo o período de vigência do empréstimo. O dono só retoma a propriedade depois que a dívida estiver totalmente quitada. Se isso não acontecer e houver inadimplência, o processo de penhora pelo banco é muito mais rápido, uma vez que ele já detém a propriedade do imóvel.

A hipoteca, por outro lado, tem um caminho mais demorado para chegar ao mesmo ponto. Diferentemente do que ocorre com a alienação fiduciária, a propriedade do imóvel não muda. Ela segue como propriedade da pessoa que fez a hipoteca e o banco apenas entra com uma garantia registrada em cartório.

Assim, em caso de inadimplência, o banco precisa primeiro requerer na Justiça a propriedade do bem para só depois conseguir vendê-lo e obter o valor correspondente ao crédito que não foi pago. O processo, portanto, é muito mais burocrático, pois depende de uma ação judicial que pode levar anos até ser concluída. Quanto mais demorado for, mais tempo o banco leva para recuperar o prejuízo que teve. 

Leia também | Entenda a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

Tipos de hipoteca

Existem três tipos de hipoteca: a hipoteca tradicional (ou convencional), a judicial e a legal. Todas elas estão previstas em lei.

Hipoteca tradicional

A hipoteca tradicional é o tipo mais comum. Acontece por livre e espontânea vontade entre devedor e credor, como forma de obter um empréstimo com condições facilitadas.

Hipoteca judicial

A hipoteca judicial é resultado de uma sentença judicial que condena uma pessoa a entregar seus bens para cumprir o pagamento de uma dívida. É, portanto, uma decisão unilateral da Justiça e não depende de anuência do proprietário.

Hipoteca legal

A hipoteca legal é definida pela lei e é a única das modalidades que não precisa estar registrada em cartório. Isso porque ela parte do pressuposto de que alguns credores específicos devem ter essa garantia prevista em lei, como é o caso da Fazenda Pública, herdeiros ou pessoas prejudicadas por delitos. No entanto, essa modalidade depende de um processo judicial que a valide.

Leia também | O que é hipoteca judiciária e como ela funciona

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